ИП. Сдача офиса в аренду.

Вопрос

ИП, являясь учредителем, сдает в аренду офис. Как платить налог на имущество в 2017 году?

Ответ

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем, что  ИП платит налог на имущество  как обычное физлицо.

По общему правилу если недвижимость была включена в перечень административно-деловых и торговых центров в течение 2016 г., то она должна облагаться налогом на имущество, рассчитываемым исходя из кадастровой стоимости, только начиная с 2017 г. по такой недвижимости, используемой в спецрежимной деятельности надо уплачивать только за 2017 г. Объект недвижимости должен был быть включен в региональный перечень по состоянию на 01.01.2017.

В иных случаях предприниматель имеет право на освобождение от уплаты налога на имущество по недвижимости, которая используется в спецрежимной деятельности.

Налог на имущество надо платить на основании налогового уведомления от ИФНС

Обоснование

  1. Арендодатель — предприниматель или просто физическое лицо

В первую очередь необходимо определиться со статусом арендодателя. В законодательстве отсутствует прямое требование к арендодателю оформляться в качестве индивидуального предпринимателя при сдаче имущества в аренду. Все зависит от совокупности обстоятельств — цели приобретения недвижимости, систематичности деятельности и т.д.

Допустим, арендодатель является индивидуальным предпринимателем, а помещение сдает как физическое лицо. Прямой ответственности у арендатора за действия арендодателя в этом случае нет. Однако во избежание возможных конфликтов с налоговыми органами рекомендуем детально разобраться в данном вопросе как арендатору, так и арендодателю.

В большинстве случаев сдавать помещение в качестве индивидуального предпринимателя выгоднее — особенно тем, кто находится на упрощенной системе налогообложения. Однако ситуации в жизни бывают разные.

Гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, может сдавать недвижимость (например, квартиру, дачу или офис) в аренду в качестве просто гражданина, а не индивидуального предпринимателя.

Мнения специалистов сводятся к тому, что все зависит от оснований приобретения недвижимости. В случае если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем по каким-либо причинам стала сдаваться в аренду, проблем с налоговыми органами быть не должно. Просто при этом с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет НДФЛ (если, конечно, предприниматель не пожелает оформить сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности и уплачивать налог в соответствии с выбранной системой налогообложения). В случае если приобретение недвижимости носит систематический характер, имеет целью дальнейшее использование ее для получения дохода (сдачи в аренду — в нашем случае), подобная деятельность может быть признана соответствующими органами предпринимательской со всеми вытекающими последствиями.

По мнению Минфина, Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности (Письмо от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808).


Статья: Арендуем помещение у «физика»: на что обратить внимание? (Панфилов Д.С.) («Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», 2010, N 6) {КонсультантПлюс}

 

  1. Предприниматели на УСНО налог на имущество физических лиц уплачивают только в отношении имущества, включенного в перечень объектов административно-делового, торгового и бытового назначения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

… Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение предпринимателями УСНО предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, за исключением объектов обложения НДФЛ, включенных в перечень объектов административно-делового, торгового и бытового назначения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ и утверждаемый субъектом РФ. Точнее, этот перечень определяется органом исполнительной власти субъекта РФ.

Таким образом, налог на имущество физических лиц предприниматель, применяющий УСНО, уплачивает только в отношении имущества, включенного в перечень объектов административно-делового, торгового и бытового назначения, определяемый по правилам п. 7 ст. 378.2 НК РФ (см. Письмо Минфина России от 23.03.2018 N 03-05-06-01/18372).

Согласно п. 2 ст. 406 НК РФ ставки налога на имущество физических лиц в отношении объектов, включенных в соответствующий перечень, устанавливаются представительными органами муниципальных образований в пределах до 2% кадастровой стоимости. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения, его вида, места его нахождения.

К примеру, в отношении объектов административно-делового, торгового и бытового назначения небольшой площади или невысокой кадастровой стоимости могут быть установлены пониженные (вплоть до нуля) налоговые ставки. Кроме того, представительные органы муниципальных образований вправе устанавливать льготы по НДФЛ и основания для их использования налогоплательщиками.


{Вопрос: ИП применяет УСНО. Должен ли он платить в 2018 году налог на имущество физических лиц? В каком порядке? («Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 6) {КонсультантПлюс}}

 

  1. Проверяем, есть ли право на освобождение

Необходимость уплаты налога на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, определяется так.

В перечень административно-деловых и торговых центров региональные власти могут включать <4>:

— административно-деловые центры, торговые центры (комплексы);

— нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

С недвижимости, фигурирующей в этом перечне, налог на имущество надо платить исходя из ее кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, за который рассчитывается налог <5>.

Этот перечень должен быть размещен на сайте субъекта РФ (его уполномоченного органа) не позднее 1-го числа года, в котором начинается действие перечня <6>.

Об особенностях обложения налогом на имущество объекта недвижимости, который образован в течение года путем разделения другого объекта, поименованного в региональном перечне, читайте на с. 18.

———————————

<1> Пункт 1 ст. 408 НК РФ.

<2> Письмо Минфина России от 29.01.2015 N 03-11-11/3227.

<3> Пункт 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26, подп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ.

<4> Пункты 1, 2 ст. 378.2 НК РФ.

<5> Пункт 1 ст. 403 НК РФ.

<6> Пункты 7, 10 ст. 378.2 НК РФ; Письмо Минфина России от 06.05.2016 N 03-05-05-01/26422…

Справка

Налог на имущество с недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, уменьшает другие налоги, но только в определенных случаях.

Режим налогообложения Учет налога на имущество в качестве расходов/вычетов
ОСН После уплаты учитывается при расчете НДФЛ в качестве профессионального вычета. Исключение — налог с жилых домов, квартир, дач и гаражей <9>
УСН с объектом «доходы минус расходы» Можно учесть в расходах после уплаты <10>
ЕНВД, ПСН и УСН с объектом «доходы» Не включается ни в расходы, ни в налоговые вычеты

Чтобы претендовать на освобождение от налога на имущество, недвижимость должна использоваться в той спецрежимной деятельности, которая указана в ЕГРИП.

Влияние данных ЕГРИП на освобождение от налога на имущество

Сорокин Алексей Валентинович, начальник отдела налогообложения имущества и государственной пошлины Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

— Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие госрегистрацию, вправе вести только те виды деятельности, которые указаны в ЕГРИП <11>. Поэтому для получения освобождения от уплаты налога на имущество необходимо, чтобы вид предпринимательской деятельности, в которой используется имущество, был указан в ЕГРИП.

В противном случае, даже если доходы от такой деятельности предприниматель учитывает при расчете спецрежимного налога, к примеру уплачиваемого при применении упрощенной системы налогообложения, освобождение от уплаты налога на имущество не может быть предоставлено.

Использование недвижимости в спецрежимной деятельности надо подтвердить документально. Иначе инспекция откажет в предоставлении освобождения от уплаты налога на имущество <12>. Так, если имущество сдается в аренду, это подтвердят договор аренды и/или документы на получение арендной платы <13>.

Если же предприниматель использует помещение самостоятельно, к примеру как офис, то помочь подтвердить предпринимательское назначение могут в числе прочего:

— договоры, переписка с контрагентами, в которых указан адрес помещения именно как адрес офиса ИП;

— трудовые договоры или иные документы, в которых указано, что работники ИП выполняют трудовые функции по адресу расположения объекта недвижимости <14>.

* * *

Кстати, организации, применяющие упрощенку или ЕНВД, могут не платить налог на имущество организаций с объектов, используемых в спецрежимной деятельности. Однако если у них есть недвижимость, с которой налог на имущество должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, то с нее платить имущественный налог придется <15>.

———————————

<7> Часть 3 ст. 17 ЖК РФ.

<8> Часть 2 ст. 17 ЖК РФ.

<9> Абзац 3 п. 1 ст. 221 НК РФ.

<10> Подпункт 22 п. 1 ст. 346.16, подп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

<11> Закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ.

<12> Постановление АС ВСО от 22.01.2016 N Ф02-7238/2015.

<13> Письма Минфина России от 15.11.2016 N 03-11-11/67023, от 20.01.2014 N 03-11-11/1484.

<14> Письмо Минфина России от 05.03.2012 N 03-11-11/67.

<15> Пункт 2 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ.


Статья: Как предпринимателю платить налог на имущество (Елина Л.А.) («Главная книга», 2017, N 5) {КонсультантПлюс}

 

  1. … Но сложности могут возникнуть, если ИП претендует на освобождение от уплаты налога на имущество по квартире, в которой он одновременно и живет, и занимается предпринимательством. Часто инспекции отказывают в освобождении в этом случае. Но не все согласны с таким подходом.

Освобождение от налога при смешанном использовании жилого помещения

Сорокин Алексей Валентинович, начальник отдела налогообложения имущества и государственной пошлины Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

— Основным условием предоставления налогового освобождения является фактическое использование объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Поэтому если предприниматель использует жилое помещение как в личных целях (для собственного проживания), так и в предпринимательских — к примеру в качестве офиса или мастерской, то он может претендовать на освобождение от уплаты налога на имущество. Причем деления помещений пропорционально площади, выручке или иным показателям гл. 26.2 НК РФ не предусмотрено. Для целей налогообложения помещение рассматривается как единый объект, и он целиком может быть освобожден от налога на имущество.

К примеру, если квартира используется в качестве офиса предпринимателя-упрощенца, то основанием для освобождения от уплаты налога на имущество <1> могут являться, например, договоры с клиентами, в которых указан адрес офиса предпринимателя, наличие этого адреса в рекламе (в том числе размещенной в сети Интернет) и иные документы.

Однако если ИП, применяющему спецрежим (к примеру, ЕНВД, УСН или патентную систему), не удастся доказать факт использования жилого помещения в такой спецрежимной предпринимательской деятельности, то с него придется заплатить налог на имущество.

Причем право на освобождение предпринимателю надо подтверждать в отношении каждого объекта по каждому налоговому периоду. Поэтому заявление и документы об использовании недвижимости в предпринимательской деятельности нужно подавать ежегодно.

———————————

<1> Пункт 3 ст. 346.11 НК РФ.

Освобождение от налога по неиспользуемому объекту

Когда недвижимость по каким-либо причинам не используется в течение определенного периода в спецрежимной деятельности, это не означает, что предпринимателю придется платить налог на имущество за такой период.

Ведь к предпринимательской деятельности относятся в числе прочего и действия подготовительного характера. Например, проведение ремонтных и строительных работ. Поэтому за такие периоды, а также за время поиска потенциальных арендаторов (если предприниматель сдает помещение в аренду) предприниматель-спецрежимник может претендовать на «имущественное» освобождение <2>…

———————————

<2> Подпункты 1, 2 п. 1, п. 10 ст. 378.2 НК РФ.


Статья: Нюансы освобождения ИП от налога на имущество (Елина Л.А.) («Главная книга», 2017, N 5) {КонсультантПлюс}

Ответ подготовлен  21.11.2018 г.

Cтатус предоставленных  документов  актуален  на  момент  формирования  ответа.

Ответ подготовлен  в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.

Мы уже готовы ответить на ваш вопрос

Все недельные новости за 3 минуты.

Специально для Вас, мы соберем самые свежие и интересные новости за неделю. Подписывайтесь и ждите нашей вечерки.

Без спама, рекламы и новостей про покемонов.