Передача в аренду. ЕНВД или ОСНО?

Вопрос

Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение площадью 103 кв.м. Он зарегистрирован как ИП на ЕНВД с кодом вида предпринимательской деятельности 19.Может ли он сдать в аренду помещение в этом здании под парикмахерскую и торговый павильон или  эта передача в аренду будет на ОСНО.

Ответ

Рассмотрев Ваш вопрос, поясняем, что

Услуги по передаче в аренду площадей под парикмахерскую будет облагаться ОСНО. Услуги по передаче в аренду площади  под торговый павильон скорее всего также будет облагаться ОСНО.  Но следует внимательно посмотреть относится ли торговый павильон  к стационарной торговой сети. Если нет, то при определенных условиях может применять режим ЕНВД. Это условия:

В аренду передаются торговые места и эти торговые места должны быть расположены в объектах стационарной торговой сети не имеющей торгового зала, либо расположены в нестационарной торговой сети. Причем выполнены должны быть оба условия одновременно.

Обоснование

1.

«…62 торговый павильон: Нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов…»

Извлечение из документа:  «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст) (ред. от 22.04.2020)

 

2.

стационарная торговая сеть — торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям;

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 155-ФЗ)

стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны;

стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты;

(в ред. Федерального закона от 17.05.2007 N 85-ФЗ)

нестационарная торговая сеть — торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети;

развозная торговля — розничная торговля, осуществляемая вне стационарной розничной сети с использованием специализированных или специально оборудованных для торговли транспортных средств, а также мобильного оборудования, применяемого только с транспортным средством. К данному виду торговли относится торговля с использованием автомобиля, автолавки, автомагазина, тонара, автоприцепа, передвижного торгового автомата;

разносная торговля — розничная торговля, осуществляемая вне стационарной розничной сети путем непосредственного контакта продавца с покупателем в организациях, на транспорте, на дому или на улице. К данному виду торговли относится торговля с рук, лотка, из корзин и ручных тележек;

ст. 346.27, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 31.07.2020) {КонсультантПлюс}

 

3.

Согласно ст. 346.27 Кодекса торговое место определено как место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи.

К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

К стационарной торговой сети относится торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям.

Стационарной торговой сетью, не имеющей торговых залов, признается торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.

Под стационарной торговой сетью, имеющей торговые залы, понимается торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.

Таким образом, предпринимательская деятельность, связанная с передачей в аренду объекта стационарной торговой сети, имеющего торговые залы, например, магазина или торговых залов магазина, на уплату единого налога на вмененный доход не переводится.

В отношении указанного вида предпринимательской деятельности применяется общая система налогообложения или упрощенная система налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Кодекса.

Вопрос: Индивидуальный предприниматель приобретает магазин площадью 60 кв. м. Магазин планируется сдавать в аренду. Облагается ли доход от сдачи в аренду магазина ЕНВД или же необходимо применять иные режимы налогообложения? (Письмо Минфина России от 30.08.2012 N 03-11-11/266) {КонсультантПлюс}

 

4.

Вопрос: Нередко предприниматель, основной деятельностью которого является розничная торговля, также сдает в аренду недвижимое имущество. Это может быть, например, одна из торговых точек, принадлежащих ему, но которой он не предполагает пользоваться в обозримом будущем. Либо это имущество может совсем не иметь отношения к розничной торговле или вообще к предпринимательской деятельности налогоплательщика.

В то же время обычным для такого вида деятельности, как розничная торговля, является применение спецрежима в виде ЕНВД. Это возможно согласно пп. 6 и 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Но как быть с доходами, полученными от аренды недвижимости?

 

Ответ: Если предприниматель находится на общем режиме, то доход от сдачи имущества следует включить в базу, облагаемую НДФЛ с применением общей ставки 13%. Помимо того, надо учитывать, что в этом случае предприниматель в соответствии со ст. 143 НК РФ является плательщиком НДС.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) на территории РФ. То есть сдача в аренду недвижимого имущества индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме, подлежит обложению данным налогом в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 16.05.2016 N 03-07-14/27852).

Вместо общего режима предприниматель может находиться на УСНО, совмещая его со спецрежимом в виде ЕНВД. В этом случае на основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ доход от аренды облагается единым налогом. Плательщиком НДС предприниматель-«упрощенец» не является в соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду имущества предпринимателем, занимающимся розничной торговлей в рамках спецрежима в виде уплаты ЕНВД, определяются отдельно от «вмененной деятельности» и облагаются налогами на общем режиме или УСНО.

Из п. 1 ст. 2 ГК РФ следует, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В Письмах Минфина России от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462 и от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808 указано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности. Все эти признаки должны оцениваться по данному виду деятельности отдельно от иных, в том числе розничной торговли. При таком подходе может и не иметь значения, использовалось ли названное имущество в предпринимательской деятельности ранее.

При отсутствии вышеуказанных признаков в отношении сдачи имущества в аренду физическое лицо имеет право заключить арендный договор без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Или (добавим) если оно уже зарегистрировано в этом качестве, то сможет не включать этот доход в доходы от предпринимательской деятельности.

Только в этом случае физическое лицо должно будет уплачивать НДФЛ в общем порядке, а плательщиком НДС оно являться не будет.

В Определении ВС РФ от 30.05.2016 N 310-КГ16-4614 по делу N А54-3074/2015, например, указано: поскольку предприниматель приобрел нежилые помещения, не предназначенные для использования в личных целях, неоднократно сдавал их в аренду, у него возникла обязанность по уплате НДС с данных операций.

Сдача имущества в аренду с целью минимизации издержек, связанных с владением нежилым помещением, не опровергает выводов о том, что полученный доход от сдачи имущества в аренду непосредственно связан с предпринимательской деятельностью (Определение ВС РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2).

Таким образом, сдача предпринимателем в аренду имущества, временно не используемого в торговой деятельности, приводит к возникновению объекта обложения НДС, за исключением, очевидно, разовой сдачи на кратковременный срок. Иной подход содержит существенный риск доначисления предпринимателю, совмещающему спецрежим в виде ЕНВД с общим режимом налогообложения, НДС к уплате в бюджет.

Вопрос: …Нередко предприниматель, основной деятельностью которого является розничная торговля, также сдает в аренду недвижимое имущество. В то же время обычным для такого вида деятельности, как розничная торговля, является применение спецрежима в виде ЕНВД. Но как быть с доходами, полученными от аренды недвижимости? («Бухгалтер Крыма», 2016, N 9) {КонсультантПлюс}

 

5.

Услуги по сдаче в аренду торговых мест переводятся на ЕНВД в силу пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. В данной норме, а также в абз. 13, 15, 30 ст. 346.27 НК РФ содержатся основные требования к указанной деятельности. Они распространяются и на субаренду.

Чтобы оказывать такие услуги, вам необходимо выполнить следующие условия:

— иметь помещения или иные площади, которые могут использоваться как места для совершения сделок розничной купли-продажи, т.е. как торговые места (абз. 30 ст. 346.27 НК РФ).

 

Примечание

Подробно о том, что такое торговое место, вы можете узнать в разд. 11.5.1 «Что признается торговым местом при розничной торговле для целей применения ЕНВД»;

 

— заключить договор о передаче указанных торговых мест во временное владение и (или) пользование (например, договор аренды (субаренды));

— торговые места должны использоваться арендатором (субарендатором) для осуществления розничной торговли;

— торговые места не должны иметь признаков магазина или павильона;

— торговые места должны находиться в объектах стационарной торговой сети без торговых залов — на крытых рынках, в торговых центрах (комплексах), киосках и в других подобных объектах (абз. 15 ст. 346.27 НК РФ).

Далее мы подробно рассмотрим условия применения режима ЕНВД при сдаче в аренду (субаренду) торговых мест и, в частности, требования, которым должна соответствовать ваша торговая точка.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 15.1.1. Торговое место должно быть предназначено и использоваться для торговли >>>

разд. 15.1.2. Торговое место не должно иметь признаков магазина (павильона) >>>

разд. 15.1.3. Торговое место должно быть расположено в объектах стационарной торговой сети без торговых залов >>>

Путеводитель по налогам. Практическое пособие по ЕНВД {КонсультантПлюс}

 

6.

Так, с 1 января 2008 г. согласно новой редакции ст. 346.26 Кодекса под налогообложение единым налогом на вмененный доход подпадает оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов) и объектов организации общественного питания, не имеющих залов обслуживания посетителей.

В соответствии со ст. 346.27 Кодекса под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Таким образом, в связи с тем что в договоре аренды складского помещения выделено, что часть склада будет использоваться под складирование товара, а другая часть — для организации розничной торговли и арендатором является одно лицо, то вся площадь склада, передаваемого в аренду, признается торговым местом в целях гл. 26.3 Кодекса.

Исходя из вышеизложенного, деятельность по передаче налогоплательщиком в аренду складского помещения, используемого арендатором как для складирования товара, так и для организации розничной торговли, подпадает под налогообложение единым налогом на вмененный доход.

Вопрос: Организация сдает в аренду складские помещения, не предназначенные для ведения торговли. По договору аренды часть склада сдается в аренду для складирования товара, а часть — в аренду для организации розничной торговли. Подпадает ли деятельность по передаче в аренду складского помещения, используемого арендатором как для складирования товара, так и для организации розничной торговли, под ЕНВД? (Письмо Минфина РФ от 22.01.2008 N 03-11-04/3/9) {КонсультантПлюс}  

Ответ подготовлен  23.09.2020 г.

Cтатус предоставленных  документов  актуален  на  момент  формирования  ответа.

Ответ подготовлен  в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.

Мы уже готовы ответить на ваш вопрос

Все недельные новости за 3 минуты.

Специально для Вас, мы соберем самые свежие и интересные новости за неделю. Подписывайтесь и ждите нашей вечерки.

Без спама, рекламы и новостей про покемонов.