Договор аренды с выкупом. Является ли это основанием для регистрации перехода права собственности?

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем, что согласно имеющейся информации договор аренды с последующим выкупом не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ), а сам переход права собственности  регистрируется в общем порядке.

Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

1.На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Госрегистрация аренды недвижимости производится путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Однако не все эти договоры надо регистрировать. Это нужно сделать, если:

• договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
• заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

2. Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости с последующим выкупом, заключенный на срок более одного года?

Ответ: Договор аренды с последующим выкупом не подлежит государственной регистрации. Госрегистрации в данном случае подлежит только переход права собственности на недвижимость.

Обоснование: Нормы, регулирующие договор аренды, допускают выкуп арендованного имущества. В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса РФ договором или законом может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом п. 3 ст. 609 ГК РФ устанавливает правило о том, что договор аренды, предусматривающий переход в последующем собственности на арендованное имущество, должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с положениями ст. ст. 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды недвижимости с последующим выкупом сроком действия более одного года не подлежит регистрации. Госрегистрации в данном случае подлежит только переход права собственности на недвижимость.

При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа. При этом, даже если условие о выкупе в договоре и не было заранее предусмотрено, стороны имеют право заключить дополнительное соглашение. Кроме того, стороны могут засчитать уже уплаченную арендную плату в счет выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Данные выводы содержатся и в арбитражной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-2541/2009).
{Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости с последующим выкупом, заключенный на срок более одного года? (Консультация эксперта, 2012) {КонсультантПлюс}}

3. Договор аренды недвижимости на срок менее года с правом выкупа не подлежит госрегистрации, а сам переход права собственности  регистрируется в общем порядке. Поскольку такой договор в первую очередь  по-прежнему является договором аренды, то при сроке его действия менее  одного года он не подлежит регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ.  Переход права собственности на недвижимость регистрируется в обычном  порядке на основании п. 1 ст. 551 ГК РФ (Постановления ФАС  Дальневосточного округа от 19.07.2011 N Ф03-2893/2011 и от 13.07.2009

N Ф03-2541/2009)
Статья: Договор аренды с правом выкупа: включить выкупную стоимость в арендные платежи или перечислить ее отдельно (Вейнберг А.Ю.) («Российский налоговый курьер», 2012, N 24) {КонсультантПлюс}

Ответ подготовлен  30.12.2019 г.

Cтатус предоставленных  документов  актуален  на  момент  формирования  ответа.

Ответ подготовлен  в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.