Договор купли-продажи воздушного судна

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем, что Ваши действия по нотариальному удостоверению договора купли-продажи, с возникновением ипотеки, воздушного судна и договора залога воздушного судна будет зависеть от того у кого Вы приобретаете воздушное судно и от содержания заключаемого Вами договора.

Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи (залога) недвижимости в случаях, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз.2 ч.3 ст.339 ГК РФ).

В остальных случаях действующее законодательство обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не предусматривает.

Однако,  договор придется нотариально удостоверить, если его форма является производной от формы основного договора, который, в свою очередь, удостоверен нотариально. Среди них: предварительный договор (п. 2 ст. 429 ГК РФ); соглашение об уступке требования (п. 1 ст. 389 ГК РФ); договор залога в обеспечение исполнения обязательств (п. 3 ст. 339 ГК РФ). То есть если закон обязывает заключить ваше соглашение в той же форме, что и основной договор, то нужно проверить, удостоверен ли он нотариально. Если да, то и ваша сделка должна быть совершена в нотариальной форме.

Кроме того, при заключении договоров ипотеки/залога в отношении объектов недвижимости банки зачастую прибегают к нотариальному удостоверению сделки даже в случаях, когда она не является обязательной по закону.

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; (п. 5 ч.1 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года N 102-ФЗ).

 

2. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. ст. 339, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) {КонсультантПлюс}

 

3. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В соответствии с указанным Федеральным законом нотариальному удостоверению подлежат некоторые виды соглашений, заключаемых на базе основного договора об ипотеке, а именно соглашения об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства; соглашения об изменении и о дополнении договора ипотеки с целью изменения регистрационной записи; соглашения об уступке прав по договору об ипотеке; соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке; обязательства жильцов освободить заложенный жилой дом или квартиру. «Комментарий законодательства Российской Федерации о нотариате» (постатейный) (под ред. Д.Я. Малешина) («Статут», 2018) {КонсультантПлюс}

 

4. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Путеводитель по сделкам. Залог. Общая информация {КонсультантПлюс}

 

5. Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения). Закон предусматривает нотариальное удостоверение, например, для договора ренты, инвестиционного товарищества (ст. 584 ГК РФ, ч. 1 ст. 8 Закона об инвестиционном товариществе). Также закон требует нотариальной формы для ряда договоров по распоряжению правами на имущество, которые подлежат госрегистрации (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Как правило, нужно удостоверять, в частности, договор по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость и договор ипотеки таких долей (п. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Кроме того, договор придется нотариально удостоверить, если его форма является производной от формы основного договора, который, в свою очередь, удостоверен нотариально. Среди них: предварительный договор (п. 2 ст. 429 ГК РФ); соглашение об уступке требования (п. 1 ст. 389 ГК РФ); договор залога в обеспечение исполнения обязательств (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

То есть если закон обязывает заключить ваше соглашение в той же форме, что и основной договор, то нужно проверить, удостоверен ли он нотариально. Если да, то и ваша сделка должна быть совершена в нотариальной форме. Готовое решение: Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения) (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

 

6. Сделки, требующие нотариального удостоверения. Таким образом, нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, а только для такой сделки, обязательность удостоверения которой установлена законом или соглашением сторон, хотя бы по закону нотариальное удостоверение данной сделки не требовалось (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат:

— доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);

— доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ);

— завещания (п. 1 ст. 1124 ГК РФ);

— сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (п. 3 ст. 160 ГК РФ);

— договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);

— сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, кроме случаев перехода доли или части доли к обществу, предусмотренных п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) и п. п. 4 — 6 ст. 23 Закона об ООО, и случаев распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со ст. 24 Закона об ООО (п. 11 ст. 21 Закона об ООО);

— сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости));

— сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости);

— брачные договоры (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

— договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (п. 52 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

— договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (абз. 3 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ);

— иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.

Обязательному в силу соглашения сторон нотариальному удостоверению подлежат сделки, стороны которых договорились о их нотариальном удостоверении, хотя данная форма не требуется в силу закона.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет в зависимости от ситуации следующие последствия:

— по общему правилу сделка является ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ);

— в случае отказа одной из сторон от удостоверения сделки вторая сторона, если она полностью или частичного ее исполнила, вправе обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ);

— сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Статья: Нотариальное удостоверение сделок (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

 

7. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи недвижимости? Договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен в случаях, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):

— договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— договоры купли-продажи недвижимости, стороны которых предусмотрели в соглашении обязательное нотариальное удостоверение договора.

В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

В остальных случаях действующее законодательство обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не предусматривает. Однако такое удостоверение может быть добровольным (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)).     Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи недвижимости? (Консультация эксперта, 2021) {КонсультантПлюс}

 

8. Каковы особенности договора об ипотеке? Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). (Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке? («Электронный журнал «Азбука права», 2021) {КонсультантПлюс}).

 

9. Исходя из буквального толкования названной нормы Закона N 218-ФЗ, а также если учесть, что в сделке об отчуждении доли в праве на имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности (то есть предметом договора купли-продажи является не объект недвижимости, а доли в праве общей собственности на него), такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению сделка об отчуждении одним (несколькими) из участников общей долевой собственности на объект недвижимости своей доли (своих долей) в праве общей собственности другому участнику, в результате которой последний становится единоличным собственником объекта недвижимости? («Официальный сайт Росреестра», 2020) {КонсультантПлюс}

Ответ подготовлен  01.03.2021 г.

Cтатус предоставленных  документов  актуален  на  момент  формирования  ответа.

Ответ подготовлен  в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.